相続土地（不動産）の無料相談

特定の不動産業者に依頼をして、2億円で売却という広告を出します。購入希望者から問い合わせがきます。1億5千万円なら購入したいかどうかもう少し待ってみようかと考え、その値段では売らないという回答をします。 そのうちに、1億3千万円、1億2千万円で購入希望という問い合わせしか入らなくなります。

その間、相続税の納税期限がくれば、延滞税は毎日加算されていきます。最終的に泣く泣く安い値段で土地を売却するはめになり、さらに、本税の他に延滞税まで支払ったなどという話も多く耳にします。

物納、延納は要件が厳しく、申請が受理されない場合も多くあります。物納専門の業者に依頼した場合、業者によっては売却の仲介料よりも高い報酬がかかります。

また、物納、延納は亡くなられた方（被相続人）から相続した現金預金だけでなく、相続した人の現預金も含めて（実質上、手許にとっておけるのは生活費の3ヶ月程度）納税をし、それでも納税できない場合に限られます。 さらに、物納の場合には、物納の土地に関して様々な要件が該当しないと認められません。

売却希望者の方と、オークション業者が、最低業者落札価額を決め、あらかじめ打診した優良入札者のみにしぼって、オークションを実施します。入札者は銀行借入をしなくても、資金の手当ができる優良業者に限定します。（銀行借入ができなかった場合に契約を白紙に戻すことを防ぐことができます）

物件調査からオークションまでは無料です。オークション落札された場合は、通常の手数料3％＋6万円と消費税がかかるだけです。また、オークションといってもネット上で行われますので、土地を売却に出した等のことは多くの人に知られることはありません。

オークション業者は何社かありますが、信用できる業者を選定することが必要です。これにより、売却価額が安くなることはなく何割か高く売れます。そして、特定の期日までに売却することが可能です。

続や遺贈によって取得した土地等を、相続税の申告期限の翌日から、3年を経過する日までに間に売却した場合、土地に係る相続税が取得費として加算される特例があります。通常、先祖から引き継いだ取得価額のない土地は、取得費が5％しか認められません。

 2億円で売却したとなると、税金の計算は次のようになります。
（2億－2億×5％）×20％＝38,000,000円（所得税＋地方税）
取得費加算することができる相続税が1億円ある場合
（2億－1億）×20％＝20,000,000円
と1,800万円もの節税になります。
ただし、3年の期日がすぎてしまえば使えなくなります。

これに対して、相続税の申告期限までに小規模宅地の特例を使う土地を売却した場合、特例は使えなくなります。
80％の減額が使えなくなれば、相続税の税率40％であれば、
1億円×（１－0.8）＝2千万×40％＝800万円（特例適用）
1億円×40％＝4,000万円（特例適用されない場合）
3,200万円も相続税が増えることになります。

相続土地の売却には、相続税法や所得税法（譲渡所得）等の様々な特例がありますので、相続税に詳しい税理士に相談してから売却することが大切です。