不動産管理会社の節税対策

不動産オーナー個人の不動産収入を法人に移転させた場合に、不動産管理会社の法人税の節税をはかることが重要です。 法人税は所得税と異なり、節税方法は多種類あり、容易に法人税の節税を行うことが可能です。

所得税の場合には、同じ経費であっても家事関連費との峻別は、なかなか難しく、税務調査で否認を受けることもあります。 法人の場合には、車を法人で所有することによって、ガソリン代、修繕費、保険料、車庫代、車検料、修繕費すべてが法人の必要経費（損金）になります。

生命保険についても個人で加入すれば最高で5万ないしは4万円の生命保険料控除しかできませんが、法人では、保険の種類にもよりますが全額損金になる保険もあります。
年間200万円の保険を支払い、個人では5万円の生命保険料控除、法人契約では200万円全額損金、これだけの大幅な差が生じます。

役員の退任時に生命保険を解約すれば法人に解約返戻金が入り、その金額を役員退職金として支払うことができます。退職金はもっとも税負担が軽い退職所得になります。

万が一、死亡事故が発生したら法人の雑収入になりますが、全額死亡退職金として支払えば、法人税は課税されず、個人は死亡退職金であれば相続人一人当たり500万円の控除と相続税の基礎控除が受けられます。相続税が課税されない場合もあります。

これにより、法人の節税と個人の所得税の節税を同時にはかることが可能です。

個人で不動産を所有していれば相続が発生した場合、路線価等によって不動産が評価され相続税がストレートに課税されます。
不動産管理会社を作って、不動産の管理会社に不動産オーナーの所有する建物や土地の一部を、移転することにより、土地の評価は、株式の評価額に変えることができます。土地の評価額よりも株式としての評価額の方が大幅に安くなるのが一般的です。

また、建物のみを法人に移転して、土地については、地代を支払う契約を行います。地代についても使用貸借にならない金額を設定し、借地権課税が発生しない ように税務署に「無償返還届」を提出しても、土地の評価額を20％減額することが可能です。これにより相続税の節税ができます。

不動産オーナーが不動産の収入をすべて個人所得にしてしまえば相続財産が増えますが、不動産会社の役員を親族にして給与を支払えば、親族（相続人）の所得が増えます。 これにより、不動産オーナーの相続財産の増加は抑えられ、親族の収入は、相続税の納税資金にすることもできます。

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