24年度税制改正大綱
特定居住用財産の買換 長期譲渡所得の特例

特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例について、譲渡資産の譲渡対価に係る上限要件を2億円→1.5億円に引き下げた上、その適用期限を2年延長します。

平成24年1月1日以後の譲渡について適用されます。

個人が、平成5年4月1日から平成23年12月31日までの間に、売却した年の1月1日において所有期間が10年を超える2億円以下の居住用財産で一定の要件に該当するもの（譲渡資産）を売却して、売却した年の前年から翌年までの3年間の間に、代わりに居住用財産（買換資産）を取得し、かつ、一定の期間内に居住の用に供する場合には「特定の居住用財産の買換えの特例」の適用があります。この買換えの特例の適用を受けた場合には、売却した居住用財産の譲渡価額が買い換えた居住用財産の取得価額よりも多いときに、その差額について税金がかかります。

 個人が、平成5年4月1日から平成25年12月31日までの間に、売却した年の1月1日において所有期間が10年を超える1.5億円以下の居住用財産で一定の要件に該当するもの（譲渡資産）を売却して、売却した年の前年から翌年までの3年間の間に、代わりに居住用財産（買換資産）を取得し、かつ、一定の期間内に居住の用に供する場合には「特定の居住用財産の買換えの特例」の適用があります。この買換えの特例の適用を受けた場合には、売却した居住用財産の譲渡価額が買い換えた居住用財産の取得価額よりも多いときに、その差額について税金がかかります。

譲渡（売却）の年の1月1日における所有期間が10年を超えるもののうち下記に掲げるもの。

1. 譲渡資産は10年以上の期間居住していた居住用財産で国内にあるものであること。
2. 譲渡が個人の配偶者その他特別な関係にある者に対して行われていないこと。
3. 譲渡した年の前年から翌年までの3年間の間に、代わりの居住用財産を取得すること。
4. 買換資産の取得の日が譲渡の年またはその前年である場合には、譲渡年の翌年12月31日までに居住すること。譲渡した年の翌年中に買換資産を取得する見込みである場合は見積もりにより申告出来るが、取得年の翌年12月31日までに居住する見込みであること。
5. 買換資産である家屋の居住用部分の床面積が50平方メートル以上であること。居住用家屋の敷地の面積が500平方メートル以下であること。
6. 買換資産である家屋が中古の場合は、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、もしくは、耐震住宅として証明されたものであること。
7. 譲渡した居住用財産の譲渡価額が1.5億円を超えないこと。
8. その年またはその年の前年もしくは前々年に、居住用財産を譲渡した場合の課税の特例、特定居住用財産の譲渡損失の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の規定の適用を受けていないこと。

特定居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例を受けるには、譲渡資産の譲渡をした日の属する年分の確定申告書に書類を添付しなければなりません。

この特例を受けるということは、売却（譲渡）と購入（買換え）をするということですので、書類も通常の売買よりも多く行き交うことと思います。確定申告の時期にこれら書類を準備するのではなく、この事柄が発生した段階で随時まとめておくこと、出来れば計算もしておくことが、ご自身の節税に繋がることと思います。事前相談が有効です。

また、固定資産税精算金も譲渡価額です。たとえ、売買契約書の金額が1.5億円であっても、固定資産税精算金を含めるとそれを超えてしまう場合にはこの特例が使用出来ませんので注意が必要です。

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